5000万不要了！浙江上市房企忍痛退地，还看得懂这波行情吗？
近日，浙江上市房企宋都股份（600077.SH）一份对上交所监管函的回复引发关注。宋都股份舍弃所拍得的杭州运河新城地块，导致损失5000万元竞拍保证金。这一保证金金额超过今年一季度宋都股份所赚的全部利润，可谓是血亏。
房企宁可损失巨额保证金也要退地，这一艰难抉择，折射出当下房地产市场怎样的状态？
今年起，全国22城开始实行集中供地新政，杭州在列，将在全年分三期进行土地集中出让。各家房企对首轮集中供地可谓无比重视。
在5月7日、8日杭州首轮集中供地日，57宗地块全部成功出让，其中44宗达到封顶价，总土地出让金1179亿元，排名全国第一。房企竞争激烈，盈利空间被压缩得极小。
宋都股份卯足了劲，要在本轮竞拍中有所斩获。因为其“弹药库”告急，今年，其新增土储面积从2019年的133万平方米下降至70万平方米，急需增加投资力度。为此，它账上预备了39.61亿元，并打算花25亿-35亿元在首轮竞拍上。
5月7日，宋都股份参与了杭政储出【2021】8号（运河新城）地块的网上竞拍，经过激烈争夺，最终以17.83亿元的封顶价竞得。
集中供地的两天内，宋都股份共抢下5宗地块，价格分别为17.83亿元、3.35亿元、8.91亿元、8.46亿元及7.29亿元，总地价达45.84亿元。其中8号（运河新城）地块为总价最高的一宗。
宋都股份称，拍下8号（运河新城）地块后，其随即与祥生控股（02599.HK）达成合作意向。双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。当晚，祥生相关人员来到宋都股份洽谈合作事宜。5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。然而隔了一夜，事态陡然生变，5月13日，祥生方突然电话通知宋都相关人员，单方面表示不再参与本次合作。
因为无力单独“吃”下8号地块，宋都股份最终决定放弃，导致被没收5000万元保证金。2020年，宋都股份净利润也不过3.52亿元，今年一季度利润3684万元。可以预见，今年宋都股份的业绩将因此被拖累。
宋都股份表示，已委托律师事务所向祥生方寄送律师函，要求祥生方担责和赔偿。
不过，目前祥生控股公告回应，其未与宋都公司签署任何合作协议，并保留向宋都公司启动法律程序的权利。
无独有偶，宋都股份在首轮集中供地中拍下的另一块地，也被意向合作方放了鸽子，这次爽约的是浙江宝龙（浙江宝龙锦城企业管理有限公司）。
宋都股份称，5月8日，其通过子公司竞拍获得12号（天目医药港）地块，浙江宝龙主动接洽，希望就该地块进行合作开发，双方签订了合作备忘录，其中约定股权比例为宋都50%：宝龙50%，且约定违约金2000万元。
宋都股份表示，拍下该地块后，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议。5月19日，浙江宝龙工作人员明确表示放弃合作。
宋都股份认为，浙江宝龙没有按照约定支付土地款的行为违反了双方签署的《备忘录》，严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏。其已向拱墅区法院起诉，要求判决浙江宝龙支付违约金2000万元。截至目前，上述案件已被法院正式受理。
被爽约的两项合作都未签订正式合作协议，宋都股份最终能否通过诉讼获取其主张的权利犹未可知。
在国家进一步加强调控的背景下，盈利变得艰难，导致房企不得不更多地三思而后行。
宋都股份放弃的8号地块，楼面价20962元/平方米，须自持21%；同时最高售价限价为29500元/平方米，其中包含精装标准3000元/平方米。算上自持、精装等因素，开发这块地盈利空间很小。
宋都股份表示，放弃拍得的8号（运河新城）地块，是经营管理层保证公司整体现金流安全，审慎考虑市场风险因素作出的决策。
在火爆的杭州首轮集中供地中，微利或者亏损恐怕是普遍现象。
滨江集团董事长戚金兴在杭州首轮集中供地后对外称，滨江在首轮供地中共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。
绿城在杭州首轮集中供地中颗粒未收，也从侧面印证了本轮供地房企盈利空间之窄。
经过首轮“练手”，杭州第二批集中供地规则将作出调整。
8月18日，杭州宣布第二批集中出让的31宗涉宅地块全部终止挂牌，将于8月31日前重新公告。上述地块原定于9月7日、8日出让。
业内认为，这次终止挂牌最直接的原因或为此前网传的自然资源部对部分集中供地试点城市作出新的部署，主要包括四个方面：参加宅地竞拍的企业需具有房地产开发资质；加强对房地产企业购地资金的来源审查；溢价率不超过15%且不允许通过提高起拍价格调整溢价率；溢价封顶后不得以竞配建等方式增加实际地价。
对于杭州来讲，首次试水的10宗”竞品质“地块，由于”竞品质“的门槛要求、现房销售、起价过高的原因，导致利润率过低，房企的参与意愿也较低。
规则调整后，参与竞拍的房企心态亦会发生变化。
房企间的合作关系恐将更生变数。
文｜《浙商》全媒体主笔 孙岚
编辑｜徐燕娜